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房屋销售繁荣 地产股走势看跌
发布时间:2018-12-07 16:56:440  

地产龙头公司万科A000002的公告显示,今年1月至11月,合同销售面积3599万平方米,合约销售额5439亿,而恒大(HK.03333合约销售额约5352亿,碧桂园(HK.02007公布的权益销售金额则约4897亿。今年头11个月,万科增加土储2489万平米,金额增至1250亿,碧桂园买地1200亿,恒大买地374亿,分列冠亚季军。看销售数据及储地成绩,地产公司仍在繁荣发展。美国波浪大师柏彻特公司发布的中国地产指数数浪方式显示,中国地产股即将进入循环浪V的第(3)高级浪上升。

具体而言,20057月,中国地产指数最低至761点,升至200711月初的10398点,结束循环浪III,而循环浪IV则是一个水平三角形,调整至20143月的3136点。波浪国际分析师在20145月发出循环浪V即将展开的预测。至2015129764点,结束V浪(1),然后V浪(2)以扩张平台的型态行进,至近期结束,即将展开V浪(3)上升。其中,今年1月份的高点11941点位(2)浪B的高点。

对此,笔者的看法并不一样,甚至是相反。今年地产公司的销售情况非常理想,看似最美好的时光到来,但其实繁荣背后,正是危机重重。京东实控人刘强东,其夫人在澳大利亚的豪宅去年报价1800万美金沽售,今年则调低售价至1500万至1600万美金。因为去年7月悉尼的楼价见顶之后至今下跌幅度达到9.5%。而1991年经济衰退期间悉尼的楼价下跌9.6%。瑞银预测澳大利亚楼市2020年之前将下跌10%,而悉尼及墨尔本则要跌15%。澳大利亚基金公司AMP Capital则预测悉尼及墨尔本楼价将从历史最高位大跌20%,楼价重回2015年上半年的水平。澳新银行预测悉尼及墨尔本楼价将跌15%20%。悉尼及墨尔本楼市总值占澳大利亚楼市权重高达三分之二。

香港楼市8月份中原城市领先指数最高见188.64点,目前跌至177.39点,跌幅6%。香港今年以来至10月底有36宗“挞订”个案,而去年只有9宗。里昂证券认为香港楼市经历多年上升后,人气急降,楼价将大跌。耀才证券看跌未来两年楼价大跌40%。香港特区政府打算在东大屿山填海1700公顷来建造房屋,容纳近30万人居住。似乎是另一个“八万五”计划。加拿大温哥华楼市走势亦不乐观,地产咨询公司莱坊公布的《2018年全球领先城市指数》报告,温哥华豪宅价格过去一年跌超过11%

 

全球主要国家楼市趋势大致相同,目前美国楼市仍在上升,主要是家庭负债比率从2007年的历史高峰下降了不少。但澳大利亚则不同,澳大利亚信用卡账单、房屋抵押贷款及个人贷款等债务占家庭收入的189%,而上一次楼市下跌起点1988年则只有60%。另外,政府财政赤字居高不下,随着人口增长、老龄化加剧及矿业不景气,澳大利亚政府预计2018-2019财年财赤达145亿澳元。香港住房支出早已经超过家庭总收入的62%韩国家庭债务占GDP比率已经接近100%,而加拿大家庭债务占GDP比率为101%,仅次于澳大利亚;总体债务占GDP比率为370%。如此高之债务问题,金融危机迟早爆发。

今年84日,笔者的文章题为《左金融右地产 被玩坏了》。文中分析中国地产指数走势时的数浪方式正如前述,第(5)浪已经于今年1月结束(肩图中绿色浪型划分),同时结束了循环浪III,此后展开的是循环浪IV调整。其中(5)浪12非常小,并不显眼;(5)浪4则比较夸张,但符合数浪原则。200711月的高位完成高级浪(3),而非循环浪III,主要是中国家庭债务占GDP比率大约50%,大致上与1997年亚洲金融危机期间韩国水平相仿。

今年55日,拙作《地产股中期见顶 美股走势不明朗》一文对万科的走势作了详细分析:

“自从深圳地铁向银行贷款170亿元买入万科股权开始,万科(股价)的晚景已经呈现。股价升至42.24元的高峰,距离20142月的低位4.10元,最大升幅达到9.3倍。200711月初高位至20142月低位,一个大型三角形的第(4)浪完整地运行,之后的上升是第(5)浪……万科走势出现一个类似头肩顶的形态,跌破颈线,且跌破楔形的底边……中长期而言,深圳地铁借170亿买入万科股权当上大股东,正是见顶的标志。后市跌回17.5元前期低位,是一个基本目标。”

万科今年最低跌至19.62元,虽然未跌到17.5元的目标,但一个更大的疑似大型头肩顶正在构造:201611月为右肩,20181月为头部,目前正在构建右肩。当然,尚未跌破颈线,头肩顶未能成立,只是疑似,但投资者必须警惕。

 

近期A股市场反弹,超跌股一马当先,有质押题材的股票表现出色,但深圳成分B股指数(399003)走势却相当疲弱。此指数多数是工业股,B股市场无主力关照,投资者比较理性,通常是领先指标。如今深成B走势疲弱,反映出理性投资者对后市不看好。20155月深成B早早见顶于9590点,之后急跌至当年825日的5517点,看作浪(a);之后反复反弹,形成水平三角形的浪(b),至今年6月结束,然后展开浪(c)下跌。浪(c)显然未结束,后市需谨慎。

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