X
首页 电子杂志 新闻资讯 增值服务 平台介绍 股市大学堂
港股地产 2019 年投资策略 —— 防守反击 机会大于风险
发布时间:2018-12-07 16:56:500  


经济稳中有变  政策稳中求进

经济下行压力大,货币政策保持稳健,宽货币以对冲经济下行,紧信用以防范资产泡沫;政策由年初去杠杆稳杠杆转变,未来将会有更多的促进经济发展的政策出台,包括支持民营企业的发展,减费降税等实质性措施。对于房地产行业,调控政策将继续坚持房住不炒,以稳房价为出发点,控制房价的大幅波动。主要一、二线城市经过两年的调整,调控政策已经处于历史最严,有望边际改善,对新房销售有支撑。

 

市场回归常态  龙头扩大份额

随着行业调控的持续,去库存进入尾声,新房销售及土地市场开始降温,回归常态。商品房销售金额和面积的增速逐渐回落,新盘去化率降至50%左右;土地市场回归平静,流拍率上升,溢价率下降,中小房企拿地意愿不足,大型龙头房企积极储备货值。预计2019年龙头房企合约销售仍保持10-20%的增速,市场份额继续提升。

 

融资难度加剧  成本提升分化

由于国内对房地产行业融资的限制以及美国加息,过于依赖美元债融资的港股地产公司,融资成本普遍提升,中小公司尤其明显,增幅达3-4个百分点,龙头房企融资优势凸显,仍然保持较低融资成本。人民币的贬值也会给美元债占比较高的地产公司带来汇兑损失。但整体上地产公司融资还保持通畅,销售去化周转仍能维持。

 

港股通边际效益降低

经过2017年的牛市,主要地产公司的港股通的持仓比例基本稳定,靠内地资金拉升估值已经很难。截止目前,累计持有超过550亿港币市值,持股比例最高的是融创中国、中国奥园和绿城中国,港股通持仓占比分别达到25.25%11.59%11.01%;按市值看,持仓市值最大的是融创中国、中国恒大和龙湖集团,分别达到249.146.243亿港元。

 

回购增持不是上涨催化剂

地产公司频繁回购以及大股东持续增持凸显了地产公司的价值,但仍不是股价大幅上涨的催化剂。

 

市场风险偏好度低

市场放大了宏观不确定性,风险偏好度降低,情绪低落,资金回避跟宏观经济高关联度、杠杆率偏高的行业,特别是房地产。目前港股地产板块的估值已跌至历史底部区域,相对于2018年平均5PE0.9PB,平均股息收益率超过7%

 

做好防守反击,机会大于风险

展望2019年,国内及国际环境仍存在不确定性,我们要紧抓房地产行业的确定性。我们维持房地产行业推荐的评级,2019年做好防守反击,机会大于风险。防守在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平,而公司频繁回购及大股东持续增持,股息收益率也是防守的有力保障;反击在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑,龙头房地产公司的逆势扩张能力,依然能保持高于行业的平均增速。

 

推荐标的:1)优选行业龙头,首选中国金茂、龙湖集团、华润置地,高弹性公司推荐关注旭辉控股、新城发展控股;2)物业管理公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响,首选龙头绿城服务,推荐关注碧桂园服务和中海物业。

 

 

版权声明:凡注明“股市动态分析周刊”来源之作品(文字、图片、音频、视频),未经股市动态分析周刊授权,任何媒体和个人不得转载 、链接、转贴或以其它方式使用;已经本刊、本网书面授权的,在使用时必须注明“来源:股市动态分析周刊”。违反上述声明的,本刊、本网将追究其相关法律责任。
更多详细内容请关注本期杂志:更多内容 | 在线购买
相关
0条评论
我要订阅
最新发布更多...
最新内参更多...
最新培训更多...