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港股地产:估值进一步修复 继续增配地产
发布时间:2019-11-15 17:12:250  

估值进一步修复  继续增配地产

由于中美贸易谈判取得阶段性进展,人民币持续升值,以及美国转入降息周期,市场风险偏好度上升。前期悲观的预期以及流动性收紧导致地产板块处于历史较低位置,截止116日板块估值2019E5.92019E平均股息收益率超过7%。各大上市房企10月新房销售继续好于预期,业绩的确定性加强,地产板块估值将进一步修复,建议继续增配地产公司。标的选择上优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,首选融创中国、旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、华润置地。

变相降息  房贷利率存下降可能

115日上午,央行发布消息,在4035亿元MLF到期基础上重新投放4000亿元1年期MLF,并将利率下调5bp3.25%2016年以来MLF利率保持长期上行趋势,此次为首次调降。对地产板块而言,108日起房贷利率基准正式更换为LPR,而LPRMLF利率为基准,1年期LPR11月报价预计将同步下降。当前首套房贷利率规定为不可低于LPR(一般五年期),二套房贷利率不可低于LPR上浮60bp,五年期LPR不会直接受影响下行但将作为报价参考,考虑到房住不炒建立长效机制的总体政策方针不变,预计房贷利率将整体仍以平稳运行为主,存在小幅下降可能。据10月最新房贷利率数据,全国首套房平均房贷利率为5.52%,环比增长0.18%,同比下降3.33%。二套房平均房贷利率为5.84%,环比增长0.17%,同比下降3.79%

PSL释放增量 棚改进展如期推进

4月以来PSL已连续5个月暂停新增,继9月释放246亿元PSL10月人民银行再度释放750亿元PSL。从PSL投向来看,主要用于三大政策性银行专项贷款,其中棚改贷款为重要构成部分,而国开行为棚改贷款的主要发行者,2018年投放贷款占棚改总投资额约一半。我们认为此次PSL释放增加对棚改进程推进无实质性影响。年内棚改计划稳步推进,截至9月已新开工274万套,全年目标已完成95%,四季度地方对棚改资金需求不大。

美元债发行窗口期打开

近期房企美元债发行窗口期打开。由于美元债供应受限,以及美国持续降息,优质房企美元债受到资金追捧,债务期限及成本都有改善。融创中国发行2022年到期利率7.5%6.5亿美元优先票据;旭辉控股发行2022年到期利率6.45%4亿美元优先票据;宝龙地产发行2022年到期利率7.125%3亿美元优先票据。

大中房企融资优势明显

截至2019H1主要上市公司的平均融资成本为6.1%,较2018年末上升10bp,预计至年末将整体微幅上升。大中规模房企融资优势更为明显,资金成本可控资金调配灵活。

图:房企历年平均融资成本


资料来源:公司资料,兴业证券经济与金融研究院整理

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