两年前，超人李嘉诚将旗下长实、和黄两家公司重组，分成长和集团及长实地产。不料，今年7月中旬长实地产宣布改名，变身成长江实业集团。一方面，李嘉诚年事已高，需要交棒给大儿子李泽钜；另一方面，更重要的是，香港房地产业，已经成为高风险游戏。今时今日在香港做地产，由投地、起楼、卖楼花、入伙，动辄需要4至5年的时间。李嘉诚指，物色具合理回报的地产投资殊不容易，现时每次买地都是一场赌博。若不幸买地后遇上经济低潮，面包价随时跌破面粉价。此番言论，与近年中资企业大举南下香港抢地形成鲜明的对比。

去年至今，海航集团旗下公司在香港旧启德机场区域已经豪掷272亿港元，将四块地收归囊中，宣称兴建国际级大型住宅综合项目。然而，楼面价高达每英尺1.35万港元，而当前启德楼价平均仅约1.9万港元。香港不同于大陆，城市建设速度快，楼价可以有大幅度变动，香港目前平均19倍的楼价收入比，要在几年内大升50%殊不简单。海航所投之地日后落成售价至少2.7万港元/尺才能保本，预计3万港元才有利润。资料显示，2013年时中海投得的两宗地楼面价仅5000港元/尺左右，2014年会德丰等公司所投4宗地中，价格最高的亦只有6530港元/尺。两年多时间，地价飚升1倍以上。

从2003年SARS最低潮开始，香港楼市已经上升了13、14个年头，此时中资企业大举南下香港高价抢地，你说这是智者所为，谁相信？那边厢，美国6月份再加息0.25个百分点，基准利率1%至1.25%。美国13周国债孽息率已经升至最高1.17%，周四回落至1.09%。虽然香港银行体系结余资金充裕，美国几次加息而香港银行都未跟随，但随着息差扩大，香港银行加息是迟早的事情。以美国13周国债孽息率走势分析，9月份有可能加息，或者开始“缩表”。这个指标此前几次加息都大约提前半个月至一个月反映出来。除非后市跌回1%甚至以下，加息的可能性才显著降低，否则，即使9月不加息，12月亦会加息。或者不加息而开始缩表，相信对全球资本市场会产生重大影响。投资者在顶部时总是莫名的兴奋。例如近期过千亿并购的融创中国，融创主席大谈中国未来的消费升级，因此收购乐视股权及万达旅游资产。回顾2007年美国次贷危机的原因，是长达2-3年的首期低息贷款及之后的高息贷款让大量无长期负担能力的人进入楼市，美国地产市场一片繁荣景象。如今全球楼市比起2007年高峰，不知高出多少了。

根据最新的研究报告显示，北京市民的房租收入比高达58%，上海的比例相似，而深圳略低为54%，虽然比香港为低（香港2016年家庭供楼负担能力已经超过58%），但都是极高水平。中国正逐步推出“租售同权”的地产政策。虽然，政策会导致租金上升，但显然对抑制楼价飚升有作用。在牛市顶部，任何重大政策转变都是利空；在熊市底部，任何政策转变都是利好。美国、英国、香港楼市都是处于第5浪的最后阶段，而恰好此时于香港上市的大陆地产公司股价最近半年纷纷飚升几倍，正是弱势股赶顶之势。

记得2007年8月香港股市正进行调整，恒生指数从7月26日23557点跌至8月17日的19386点，市场突然传出大陆将开通“港股直通车”试点，于是港股掉头回升，并一路高歌，冲至10月30日的31958点，短短两个几月时间升幅高达64%。当前香港上市的大陆地产股正重复当年的套路。一直以来，这些地产公司销售持续增长，盈利大幅上升，但是股价却徘徊不前，而当中国采取政策压制楼价时，股价却飙升。而一旦全球楼市见顶，形势会很快逆转。分析香港中原城市领先指数，2003年SARS之后香港楼市进入第（5）浪上升，而2015年至2016年的调整，已经是（5）浪4下跌，现在正处于（5）浪5的最后上升。

讲回股市。中国A股市场上周一大跌超过3%之后，逐步反弹。蓝筹股再创新高，而小型股走势却弱势。不过本周形势开始有变化。蓝筹股普遍出现顶背离迹象，有些甚至是周线图RSI顶背离，而小型股尤其是创业板则继续下跌，之后反弹。周四创业板综合指数（399102）反弹3.4%。其中熊市中最大跌幅高达87.5%（自78.1元跌至12.06元）的万达信息（300168）率先涨停，收市后龙虎榜显示并未有机构买入，但周五仍然涨停。显然，暴跌87.5%的幅度，媲美虚拟货币的跌幅了，游资买入炒作很合理。但这只是超跌反弹，并非转势，投资者要小心。媒体开始宣传创业板整体估值低于纳斯达克指数，言下之意便是跌得太多了，不要再暴跌。但创业板指数的走势，我在4月22日的《创业板走势中期向淡》一文已经分析过，当时总结道：“无论何种情况，2015年9月的2020点必破无疑，各位今年需要回避创业板股。”7月份最低2112点，已经接近2020点，但未跌破，因此后市中期仍然看空，但所谓上吊都要透透气，短线反弹可能会再高一些，然后再跌。