近日来,多个城市相继出台加严的调控政策,其中重庆、石家庄、南宁、 长沙、贵阳、南昌 6 个城市加入“限售”行列,对居民购买的新房、二手房的限售年限 2-5 年不等。截至 2017 年 8 月,这 6 个城市的房价涨幅分别为 51%、21%、21%、18%、14%和 6%,都高于全国的平均水平(4%)。本轮地产调控自 2016 年 9 月 30 日以来,已经持续近 1 年时间,此次调控的力度比前几次更强,措施也更加丰富和多样化。目前国家对房地产行业的调控遵循着“房子是用来住的”的基本方针,打击投机性需求,严格控制房价,防范系统性风险。我们认为这是行业调控的“新常态”。
对上市房地产公司来说,都经历了多次的调控周期,有丰富的应对经验和措施。大部分房地产公司已经完成了全国布局,对局部区域的房地产市场敏感度不高。尤其这两年,上市房企的融资成本大幅下降,净负债率也保持在可控的水平,有很好的抗风险能力。我们认为房地产行业发展进入新的发展阶段,由粗放的高速发展阶段进入精耕细作的平稳发展阶段。企业的发展模式以及行业的竞争格局都发生了很大的变化,未来的行业集中度将进一步提升,有核心竞争优势的上市公司将成为行业赢家,从而能获得估值溢价。
销售数据方面,主要上市地产公司 1-8 月份的销售表现依然好于行业平均水平,累计合约销售金额和面积的同比增速为51.7%和 32%,远高于行业的 17.2%和 12.7%。表现较好的公司有融创中国、碧桂园和龙湖地产,合约销售金额分别同比增长 118%、112%和 105%;合约销售面积分别同比增长 99%、89%和 101%。上市地产公司的销售增速能够维持主要由于下半年的推盘力度加大,可售货值更丰富。根据克尔瑞统计数据,前十大房地产开发商 1-8 月份累计合约销售金额 2 万亿元,占市场份额 25.6%,比2016 年年末的 18.7%提升约 7 个百分点。
事实上,新出台的行业“限售”政策对市场短期影响较大,前期涨幅较大的公司有回调的压力,但长期来看,大部分上市地产公司都完成了全国范围内的布局,全年销售任务并不受单个城市的影响。而且房地产行业已经进入新的发展阶段,比拼的是公司之间的核心竞争优势:即获取资源和处臵资源的能力。推荐关注的标的为中国金茂(00817.HK)、旭辉控股(00884.HK)和龙湖地产(00960.HK),以及中国海外发展(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、合景泰富(01813.HK)和远洋集团(03377.HK)。另外,物业管理行业并不受到行业调控的影响,建议关注绿城服务(02869.HK)和中海物业(02669.HK)。