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中国楼市将进入第(4)浪调整
发布时间:2017-10-13 16:50:420  

人民银行周五提供一年期MLF共4980亿,年利率3.2%。而财政部发行150亿91日贴现国债,年利率3.24%,边际利率近3.4%;100亿182日贴现国债,年利率3.41%,边际利率3.54%。向央行借利率3.2%的MLF买利率3.41%的国债,净赚0.21%,这样的好事哪里找!而财政部又有数百亿现金要存银行,估计利率与上次差不多,4.2%。存银行利率4.2%,用3.2%的利率发国债,更是利差更大。当前市场预期中国将降低存款准备金率,但降准央行要给予商业银行1.6%的利息,而MLF则是商业银行给央行3.2%的利息,你是央行会怎么做?所以人行这回定向降准已经是“尽了人事”,各位勿再多想矣。

目前的所谓互联网金融,不外乎是“高利贷”。点开随便一个手机APP,可发现若借1000元一个月,到期本金、利息及各种费用须还1200元至1300元。若这不是高利贷,则全世界都没有高利贷了。人民银行规定借贷按年利率最高是24%,超过年利率24%的不再受法律保护。互联网金融借贷利率当然在央行的规定之下,但会加上各种费用,于是便有借1000元要还利息及费用200元至300元的现象。难怪万达集团、360等大型企业介入互联网金融。有报道指,一家中型现金贷平台CEO说,公司利润好到不好意思说。每月放款10亿,除去坏账、流量成本、运营成本,净利润高达六七千万。行业排名前10的平台,预计每月纯利2亿。目前排名前10的现金贷平台,月放款金额在30亿之上;排名前20的平台,月放款金额都在20亿之上;排名前30的平台,月放款金额都在10亿之上。

《券商中国》上有文章认为:“人人都爱现金贷,万家平台争食,因为这不是高利贷,这是超超超高……暴利贷!”该文章分析指出:“考虑到现金贷火爆是从2016年下半年开始的,就完全可以猜测到,在2016年至今房贷规模迅速上升之后,房贷压力下,消费者不得不依赖短期贷款补充现金流,满足平衡支出。高高在上的楼价,大幅膨胀了购买者资产负债表。但是,作为衡量了一个人财务是否健康的现金流量表,却在提醒,还完房贷后,现金收入不断恶化。”

我们看看人民银行公布的数据,2016年底个人按揭贷款总额19.1万亿,到今年上半年数字升至20.1万亿。若按全国首套房贷款平均利率5.12%、贷款年限20年及总额20.1万亿计算,每月等额本息高达1300亿,分到中国总人口上,每人每月要还近100元。平安证券指出商业银行涉及房屋贷款的规模占比四成,上半年全国商业银行涉及房屋贷款总额43万亿,占银行总资产的比例超过25%。楼价下跌,银行贷款不良率将大幅飚升。2003年以来,中国楼价已经上升了14年。天下无不散之宴席,平均18年的地产周期恐怕余下几年要面对整体调整的格局。看看中国房价走势图,1998年至2001年为第(1)浪及第(2)浪,第(3)浪一直上升至今。第(3)浪之中,2001年至2002年完成(3)浪1及(3)浪2,随后的(3)浪3升至2014年。2014年至2015年是(3)浪4调整,随后展开(3)浪5上升。如此划分,符合(3)浪3是最宽广最波澜壮阔的市场上升原则。另外,2015年以来的上升,升幅居前的乃二三线城市,符合(3)浪5的特征。情形与股市2007年“5.30”之前类似。依据交替原则,第(2)浪横向整理,第(4)浪将出现急跌的局面。相信即将到来的第(4)浪一线城市坚挺,而次一级城市或者一线城市周边楼价将有较大程度的跌幅。

记得2005年10月15日,在中国股市大牛市前夕,笔者写过一篇文章《中国股市抵到烂》。文中曾经粗略计算过广州市市区楼市总值,现摘录如下:“广州市总人口701万人,其中城市人口414万人(除番禺、花都区及增城市、从化市),以每户3.5人计算约118万户。根据统计,今年一季度广州市商品住宅预售面积117.5万平方米,均价5098元/平方米,约60亿元,全年240亿元或470万平方米。如果旧房以新房价格的七折计算,平均每个单元80平方米,则广州市所有私人住宅的价值是3368亿元。”当时计算所得是3000多亿。而近期《证券时报》亦计算了北京、上海、广州(包括番禺等下属新区)及深圳楼市总值,分别是36.6万亿、34.5万亿、12.1万亿及19万亿,其中认为广州楼市总值数据偏低。尽管如此,四大城市楼市总值已经过百万亿,与美国楼市总值152万亿差距不大。

中国楼市炙热,使得在香港上市的内房股股价今年以来终于爆发。融创中国(HK.01918)自2015年9月低位至今,上升了11倍以上,单单今年以来便升了5.2倍。而刚刚成为胡润富豪榜上中国首富的许家印旗下中国恒大(HK.03333)自2015年7月低位以来亦上升了11倍,今年升幅达5倍。以地产股来看,一年上升5倍,真是匪夷所思。这并非科技股,在中国楼市进入政策调整期背景下,投资者仍疯狂推高股价,非常危险。中国恒大2015年以来,先是运行一个大型三角形整理,接着进入飚升阶段。但近期明显出现一个楔形走势,且本周已经轻微跌破楔形的下边,走势上可能仍有反复。不过恐怕中期见顶的机会较大。融创中国虽然未出现楔形,但日线图及周线图上RSI背离严重,同样可能见顶。作为走势最强的两只内房股若见顶,其他股走势则不必讲。环顾香港市场,内房股衍生工具中,只找到一只恒大的熊证,其余全部是认购证及牛证,可以说空头已死。

 

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