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万科A:轨道物业+物流地产扩张加速
发布时间:2017-10-13 18:47:580  

深圳地铁集团成为第一大股东,未来在轨道+物业开发方面深化合作,万科有望受益于优质资源获取能力提升。而物流地产的持续发力,在私有化普洛斯方案出现后展现雄心。此外,长租公寓品牌泊寓已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,万科正以“别样”的方式,不断整固房地产龙头大佬的地位。

 

财务稳健土储丰富

2017H1公司营业收入698.1亿元,同比减少6.7%;归母净利润73.03亿元,同比增长36.5%。营收减少的主要原因是竣工规模较少;减收不减利的主要原因是毛利率改善及投资收益增加。

截至2017H1万科扣预收后资产负债率为71.8%,与年初基本持平;净负债率为19.6%,较年初下降约6.3个百分点,保持在行业较低水平。货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.2倍,短期偿债能力较强,经营稳定性高。公司主体评级与债券评级均为AAA,为拓宽融资渠道、降低融资成本提供有力保证。作为长久以来的标杆,万科的财务可以说是行业中稳健的典范。

此外,在项目储备上,截至2017H1在建项目权益建面约4256.9万平方米,规划中项目权益建面约3461.1万平方米;旧城改造项目权益建面约294.1万平方米。

万科向来以审慎拿地著称,通过合作等多元化渠道以合理价格补充土储资源。2017H1新增项目权益建面983.8万平方米,权益地价537.9亿元,分别占销售面积和销售金额的53%19%;均价5468/平方米,较去年均价降低约1000/平方米。7月公司以551亿元竞得广信资产包,获得广州核心区域16宗可开发土地,权益建面约211万平方米。

投资布局聚焦核心城市,按建面计算,2017H1新增项目78%位于一二线城市;按金额计算,新增项目92%位于一二线城市。公司全面布局以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及中西部区域;按建面计算,南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域新增项目占比分别为17%30%18%35%

 

轨道和物流物业加速扩张

7月深圳市地铁集团有限公司受让恒大集团下属企业持有的15.53亿股份,合计持股32.43亿股,占比29.38%,为公司第一大股东。此外,但在监管层的压力下,钜盛华及其一致行动人显然没有机会再对万科股权产生威胁。

深圳地铁集团在地铁项目建设方面,截至2016年末深圳已开通运营线路里程285公里,在建线路148.7公里。根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》,截至2030年深圳共规划城市轨道线路32条,总规模约1142公里。

地铁物业开发方面,深圳地铁集团实施轨道+物业战略:上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设。目前拥有地铁上盖物业开发项目建面约500万平方米,产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等业态,均为大规模城市综合体项目。

深圳地铁集团具备土地资源二次开发能力,公司具备物业开发、设计和销售能力,双方强强联合、优势互补,未来或将在轨道+物业开发方面深化合作;公司有望受益于优质项目资源获取能力提升。

此外,万科还加速布局物流地产,7月公司公告间接全资附属公司万科地产(香港)参与私有化普洛斯,出资比例约为21.4%。普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商,市占率在中国、日本、巴西均排名第一,在美国排名第二。客户涵盖零售业、第三方物流服务业、制造业。中国为普洛斯主要的区域市场,2017财年营收占比达67%。普洛斯目前在中国运营252个物流园,分布在上海、深圳、北京、哈尔滨、西安等38个城市,覆盖华东、华南、华北、东北及中西部地区。

万科物流地产业务实施聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品战略,通过合作、并购等方式扩张,初步形成以核心城市群为基础的网络化布局。截至20178月累计获取37个物流地产项目,权益规划建面约223万平方米。项目主要布局以北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群及武汉、成都等中西部省会城市。

普洛斯若完成私有化,万科物流地产板块的规模效应与网络效应将显著增强;同时,普洛斯具备成熟的物流地产开发运营经验,万科具备丰富的房地产投资经验,双方强强联合,有望释放协同与共振效应。

 

泛地产业务发力

公司定位城市配套服务商,除房地产开发、物业服务两项核心业务外,积极拓展商业地产运营、物流地产、长租公寓、滑雪、养老等多元化业务。2017H1房地产业务营收655.2亿元,占比93.9%;物业管理业务营收30亿元,占比4.3%;其他业务营收12.9亿元,占比1.9%

物业服务。万科物业涵盖住宅物业服务、商写物业服务、开发商服务、资产服务、楼宇智能化服务和生活服务等六大业务单元。截至20172月,万科物业已布局65个大中城市,服务项目超1800个,合同面积超3.56亿平方米。6月万科物业连续第八次被评为中国物业服务百强企业第一名。

商业地产运营。2016年公司联合其他投资方收购印力集团96.55%股权;20175月公司与招银资本、长江招银共同设立两支商业地产投资基金,投资公司所持有的商业地产项目,并委托印力集团运营管理;公司出资50.3亿元,占比39%。公司将印力集团定位为商业开发和管理平台,有利于整合商业地产板块业务资源;同时将商业地产项目置入基金,有效缩短投资回收期、促进轻资产化扩张。

长租公寓。公司已形成集中式长租公寓品牌泊寓。截至2017H1泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%7月九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,长租公寓市场前景看好。

我们预测2017/2018/2019年营收分别为2898.40亿元/3355.34亿元/3889.69亿元,增长率分别为20.53%/15.77%/15.93%;归母净利润分别为256.91亿元/298.50亿元/348.40亿元 EPS分别为2.33/2.70/3.16元。根据公司历史PE值和可比公司PE值,我们认为2017年公司合理估值水平PE13倍,12个月目标价30元,给予增持评级。

图:万科业务布局



数据来源:公司公告

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