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入局地产正当时
发布时间:01-030胡语文  
谈个抄底地产股的例子。比如今年以来,港股出现了很多便宜货,甚至有些地产股的价格到了几分钱。其中正好有家公司的二股东,是我毕竟熟悉的投资人。我不相信他投了几个亿的资金就这样打水飘。也不相信所有出现外债违约的地产公司都会破产。
同时结合公司经营状况的分析,公司旗下的楼盘也在加快出清,同期收入规模与去年持平,且经营现金流在持续两年为负,终于在今年转正。说明公司仍在按部就班的经营,经营质量有所好转。虽然业绩增速处于较低水平,但亦未出现躺平的状态。
所以,在10月份用少量仓位投了这家公司的股票(用买彩票的方法买地产股,以小博大,胜率高过彩票很多倍)。随后的结果大家都可以看到,短短30个交易日,股价从几分钱涨到了1毛五,区间收益超过300%。
最近看老虎基金的传记,作为20世纪与量子基金齐名的对冲基金,老虎基金创始人朱利安·罗伯逊逊最擅长选股。每当他开始寻找价值投资的时机时,他都把重心放在价位低、估值低又有价值实现潜能的股票上,我总结为“两低一高”的股票。其实,美国价值投资的主流大师们都是便宜货猎手,比如巴菲特、霍华德马克斯、约翰邓普顿、格雷厄姆。
什么样的情况才可能出现这种“两低一高”买入的机会,一般情况下都是在行业或市场面临较大危机的时候,才可能提供这种估值便宜、股价便宜,同时还有价值增长潜能的股票。
比如现在中国的地产行业。
尽管面对住宅、写字楼、产业园、物流仓库等实物资产和拥有上述资产的地产股,市场可能兴趣并不是特别大,大概的逻辑是,中国房地产行业成了夕阳产业或者过剩的行业。
但当以上述实物资产作为底层资产的REITS面世时,市场则趋之若鹜。为什么变个花样,市场的态度出现了180度反转?因为金融市场资金很多,能提供稳定回报的金融产品有限,所以,貌似提供了稳定分红收益的REITS是个好东东,但本质不还是地产资产的证券化吗?本质不是为了将实物资产变现打包卖掉吗?投资REITS,难道不是投资房地产?
目前中国房地产市场类似于索罗斯《金融炼金术》笔下的美国70年代,当时REITS刚刚登场,离2007年次贷危机的爆发,相隔了几十年。
虽然,过去一年时间,笔者反复在说地产股的价值低估机会,但真正涨起来的地产股还不是多数。少数优质地产公司在过去一年屡创新高,但底部的便宜货还有不少,未来空间仍然很大。
地产行业属于风险兑现后重新复苏的行业。
一则政策上反复强调房地产是支柱产业,城镇化率仍有提升空间,三支箭发力,行业融资显著放松,一改过去10年严监管的背景;
二则,刚性需求也将保持恒定,按照每年10万亿的产值算,这个行业对GDP的贡献度,也有10%左右。加上行业上下游产业链规模巨大,对内需拉动作用明显,所以,无论站在短期,还是长期发展的机会来看,房地产业都不属于夕阳产业。
借鉴美国的历史可知,即使遭遇了次贷危机,美国房价依然创出历史新高,为什么类似于美国城镇化率如此高的国家都无法阻止房价上涨呢?其实房价上涨除了供求关系的短期影响,更长期来看,仍属于货币现象。当然,在中国,我国房地产市场的发展有更多的中国特色。从历史朝代的变迁看,中国人一以贯之的就是买地买房,土地资源的稀缺性永不褪色。
当然,我们并不能否定房地产市场的周期性,尽管长期仍然看好。但恰恰是这种周期性给了价值投资“危中取机”的机会。如果不是因为市场对中国房地产行业的巨大恐慌,就不会产生如此多的便宜货地产股,就不会给聪明的投资者逆势捡烟蒂的机会。
所以,风险出清的行业,往往属于巴菲特说的“退潮后才能知道谁在裸泳”。既然,股价高高在上的明星股往往风险还在积累,还未爆发,为了避免踩雷,不如放弃为明星股“锦上添花”的机会。转身为风险出清的行业做好雪中送炭的准备。
最后还是用老虎基金创始人朱利安·罗伯逊的话来为本文结尾。价值投资的方法很好学,可以轻松理解,容易实施,但要真正掌握,却是万分困难,因为需要耐心和坚持。
又如霍华德马克斯所言,与追高买入股票套牢所产生的痛苦相比,错失底部买入的股票才是更令人伤心的。
很多投资者想成为价值投资者,却还需要磨练成便宜货猎手的耐力和耐心。他必须趴在地上许久,等待猎物的出现,掌握扣动扳机的时机。
所以,买便宜货的投资者,即使不是巴菲特说的做好十年的准备,也要做好三年的准备。从历史经验看,一轮牛熊周期下来,若不做好长期持久战的准备,终究赚不到10倍的收益。
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