由于标的稀缺，此前物业管理行业在A股鲜被人提及。2018年以来，随着物管上市公司数量激增，市场对其关注度大幅提升，各路券商纷纷表示对明年物管行业坚定看好。
物管属于房地产的附属行业，具有良好的现金流、低负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点，是难得的长线价值投资产业。从行业看，市场规模超过万亿，空间很大，且无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。从公司角度看，头部企业近年来市占率逐年递增，未来将继续受益关联房地产商开工增长，而独立第三方物管公司通过外延并购以及进军盈利强的商办市场，有望获得更大的成长空间。
市场规模超万亿
从行业规模看，截止2018年底，国内物管面积达204亿平米，若以百强物管平均4.22元/平方米/月的数据来测算，市场规模已经超过万亿。
物业管理的成长走的是增量的逻辑，只要商品房还有新建或销售，行业的规模就会随之扩大，而且不同于家居、电器等附属行业，一旦物管服务形成，便会长时间持续下去。一般而言，企业在房屋交付时便开始提供物业服务，按房地产项目开发的时间推算，物管服务至少会滞后2.5-3年。2016年国内商品房销售增速为22.5%，2017年和2018年虽然连续下滑，但仍实现正增长，三年累计销售面积近50亿平米，年复合增速达10.1%，短期来看这部分商品房将在未来1-2年内集中交付，由此带来物管行业规模扩大，预计带来约2000多亿的物管服务潜在空间，
长期看，物管与城镇化率有正相关性，国内城镇化率目前约为59.6%，而美国是82.3%，日本是91.6%、韩国是81.5%，相比这些发达国家我们还有20%的发展空间。天风证券预计，随城镇化率提升，未来五年国内商品房销售面积将继续增加50亿平。
集中度提升 商办盈利最高
从行业结构看，物管在国内的集中度不算高，但有向头部集中的趋势。数据显示，2018年百强物管企业所管理面积的市占率约为38.8%，其中CR10只有11.35%。但如果与往年相比，2013年-2017年分别为4.85%、6.18%、7.64%、10.18%和11.06%，呈现逐年递增之势。当然这个比例也与房地产开发商有关，很多房地产开发商都是自配物业服务，如碧桂园服务、万科物业、保利物业等，他们的物业服务对象多是关联公司的房地产项目，如碧桂园，80%以上来自兄弟关联企业。
物管分多种业态，包括住宅、商业、办公楼、机构、产业园等。2018年国内百强物管中，在管面积有七成来自住宅，商业和办公则是8.65%和9.12%。
从收入结构看，办公物业的收费水平是最高的，百强企业的办公物业收费接近8元/平/月，其次是商业物业和医院物业，二者介于7-8元。而住宅类物管虽然占比高，但收入却是最低的，甚至比学校还有产业园等物业都要低，百强企业住宅物业部分的平均收费水平不足3元。所以，可以看到，2017年百强物管非住宅类以30.15%的面积占比贡献了40.28%的收入，2018年这一收入占比首次超越住宅类，达到54.21%。
A股主要标的分析
整体而言，物管行业是个大蓝海、企业盈利能力强、现金流可持续且稳定、少负债少应收款，是一个值得长线投资的产业。卖方推荐的投资主线很多，但一致看好的方向有两个：1）房地产行业已经有强者恒强的趋势，绑定头部房地产企业的物业公司最为受益，主要标的有碧桂园服务、雅生活、中海物业、绿城服务等。2）聚焦非住宅类的物管公司，如中航善达、南都物业、彩生活、新大正。
板块中多数公司绑定了头部房企，如碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业美好、奥园健康等，且选择在港股上市。A股目前比较纯正的上市公司主要有南都物业和中航善达，另外还有一家即将上市的企业叫新正大。
南都物业（603506）：与其他依靠关联房地产商不同，公司是独立第三方物管服务企业，通过与银泰集团和阿里巴巴合作，大力拓展非住宅类，目前非住宅类同时，借助资本市场进行外延并购，向浙江省以外市场扩张，2018年省外市场营收占比已经超过30%。
2018年公司累计签约面积5542万平米，同比增长42.67%，新增面积推动公司今年业绩加速增长，前三季度净利润同比增长31.41%，与前两年的18.8%和22.7%相比，呈现加速提升的态势。截止今年三季度末，公司累计签约项目471个，同比增长15%，累计签约面积6028万平方米，同比增长14%，预收款2.07亿元，同比增长59%。未来业绩有望持续稳步增长。
中航善达（000043）：尽管公司今年最大涨幅超过3倍，但券商仍大力推荐，主要是公司的成长潜力很大。公司原来主业是房地产开发+物业管理。今年4月启动资产重组，合并了中航和招商物业两大优质资产，在管合约面积约1.5亿方，备考物管营收规模一下子越居已上市物管企业第一位。此外，考虑到招商系旗下还有大量的商办物业，招商蛇口过去三年新开工面积同比增速也维持高位，未来管理面积有望持续快速增长。目前市场上7家机构给予公司2020年业绩的一致预期是5.94亿元，合理估值在180亿元左右。
新正大（002968）：公司最早起源于重庆，目前已发展成为西南地区最具影响力的物管企业。从经营成果看，2018年营收为8.8亿元，净利润8800多万，营收规模在全国百强物管中也只处于中上水平，但盈利方面在第三方物管公司中居前列。对标已上市的南都物业也是如此。目前累计签约面积超过6000平米，与南都相近，但公司非住宅类业务占比超80%，盈利能力更高，如果按PE予以估值，公司上市后合理市值理应超过南都物业。
图：龙头物管公司市占率提升明显
数据来源：东北证券、中国指数研究院
